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地产项目高周转背后潜规则:很多东西不千亿棋牌按常规操作

2020-06-27     来源:千亿棋牌         内容标签:地产,项目,高周转,高,周转,背后,潜,规则,很多,

导读:一个地产项目高周转背后的潜规则有人说,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后

一个地产项目高周转背后的潜规则

有人说,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后续可能会酿成大问题。

不到40天时间,碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次,造成共计7人死亡,多人受伤。7月30日,上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告,指出的第一个间接原因,就是建设单位盲目赶工催进度,压缩工期。

碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示,2020年,碧桂园营运资金周转率约2.55,远高于万科的1.56。对房地产企业来说,高周转有着明显的现实意义,它能够提高资金的使用效率,让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。

但近期频发的工程事故,引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明,高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求,开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。

经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理,介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程,以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。

以下内容为受访者口述记者整理:

都说项目开发是一场与时间的赛跑,这其间的紧迫性,只有操盘过项目的同行,才真正懂得。

我所在的公司,是一家百强上市房企。大约十年前,在公司 深耕珠三角 的决定下,我们风尘仆仆南下,拉开了布局广东的序幕。如今,在南中国这片沿海土地上,我们的项目遍地开花,销售业绩一路飙升至2020年前,我们拿下一块总建筑面积约100万平方米的土地,折合楼面地价约5000元/平方米。半年后,项目第一期两栋楼获批预售证,旋即开盘。

3个月开工, 无证施工

如今的房地产行业,土地市场竞争愈发激烈,比业绩更重要的,大抵就是资金问题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题,按照当地土地出让的要求,地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》,开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。

如此短暂的支付时间,高达50亿元的地价,哪怕是我们公司这样的规模房企,也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗,依靠前面项目快速回笼的资金,我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。

土地购置款搞定之后,项目开始报建审批。按照当地的理论办理速度,拿地之后办理修建性详细规划,至少需要1个月时间;接下来办理《建设工程规划许可证》,也至少1个月;最后拿到《建筑工程施工许可证》,大概还需要2020年9月底开工,从拿地到开工恰好大概3个月时间。但实际操作中,我们的工规证是11月上旬才审批完,施工证12月上旬到手。这也意味着,3个月开工其实是无证施工,直接导致的后果是罚款。 无证施工 是我们这一行的潜规则,为了尽快回笼资金,大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。

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